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房地产业艰难2019:超8万家停业 有头部公司减员

中国指数研究院认为,综合来看,2020年全国房地产市场调整压力进一步凸显。需求端,行业“房住不炒”主基调不会改变,预期会更趋理性,随着让价促销刺激需求入市的边际效应减弱,市场规模调整幅度将加剧;销售面积整体降幅预计在5.0%~6.5%之间。

雷达财经出品 文|长帆 编|沧海

对于房地产来说,好消息是,2019年还有20天就过去了。坏消息是,只有20天了。

2019年是房地产业艰难的一年。2019年11月,中国100个城市中,55个城市房价环比上涨,40个城市环比下跌,5个城市与上月持平。下跌城市数量已创下2016年2月份以来的近四年新高。

万科喊出的“活下去”,对于很多房地产业公司来说,的确已成为最现实目标。企查查向雷达财经提供的数据显示,截至2019年12月10日,已有超过8万家房地产业公司关停,相比2017年近乎翻倍。

黑龙江推出了禁止房企贷款拿地的政策,这或让本就资金紧张的房企,面临更大的资金危局。

为了应对困局,多家头部房企业务减员。其中,碧桂园房地产板块人员减少超万人,机器人业务则在不断扩张。恒大地产板块也在减员,并全力加码新能源汽车。

有报告预测,2020年全国房地产市场依然整体承压。这意味着,房地产业公司“生死时速”将继续上演。

今年房地产业公司已停业89921家

2019年刚开年,地产行业即迎来一盆凉水。1月TOP30上市房企销售金额与面积数据显示,18家房企销售金额出现同比下降,12家房企同比增长;21家房企销售面积出现同比下降,9家同比增长。

克而瑞研究中心发布的百强房企销售排行榜显示,TOP100房企2月单月的整体销售规模(操盘金额)较1月环比下降22.9%,其中TOP51-TOP100房企降幅最大,环比下滑32.6%。按照可比口径统计,2月百强销售额同比下滑11%左右。

进入3月份,部分区域出现了楼市小阳春。有从业人士称,房地产的春天又要来了。

中共中央政治局4月19日召开会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作。会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

楼市小阳春应声而破。4月22日早盘,我爱我家、中体产业、荣盛发展、首开股份跌幅超过7%。地产开发板块暴跌约800亿。

地方政府也密集出台调控措施,截至11月底,全国累计调控政策已经达到了550次左右。

调控效果非常显著。今年前九月全国商品房销售面积增速一直处于负增长状态。“金九银十”期间,开发商选择降价促销,10月全国商品房销售价格环比9月下降1.24%,降幅扩大0.76个百分点。

诸葛找房数据显示,11月二手住宅市场均价上涨城市45个,平均涨幅1.27%,涨幅环比收窄0.12个百分点;下跌城市54个,较上月减少5个,平均跌幅为1.23%,跌幅环比扩大0.10个百分点;市场均价与上月持平城市1个。

涨跌前十城市一览 数据来源于诸葛找房

严峻的形势,让房地产业出现大洗牌。

根据企查查提供的数据,截至2019年12月10日,已有89921家房地产业公司注销、吊销,同期新成立公司数量为68860家。据此计算,2019年净减少房地产业公司为21061家。

统计口径一览

89921家房地产业公司主要分为房地产开发经营;物业管理;房地产中介服务;房地产租赁经营;其他房地产业等5大领域。

企查查提供的数据还显示,近年来,注销、吊销的房地产业企业一直处于高增长状态,其中2017年停业家数为47179家,2018年跃升至64565家。据此计算,2018年较2017年增长达36.85%;2019年(欠20天)较2018年增长39.27%,相比2017年增长90.6%。

2017年至2019年12月10日房地产业公司停业一览 雷达财经制表 数据支持:企查查

雷达财经根据人民法院公告网数据统计发现,今年以来,已有483份房地产类公司破产文书,数量大大超过往年。

恒大碧桂园加快转型

作为房地产行业的佼佼者,A股121家房地产上市公司中,今年前三季度有53家出现业绩下滑,而在去年仅有45家出现业绩下滑。

前三季度利润率下滑超过100%A股上市公司一览

其中,*ST华业今年前三季度亏损50.49亿元,以3625.65%的业绩降幅位列A股房企降幅榜第一。

自今年6月起,*ST华业的股价就一直在1元面值附近波动,市场猜测,*ST华业将成为中弘股份之后第二支“面值退市股”。公司数度挣扎,最终无力回天,在12月4日晚间披露公司股票终止上市的公告。

*ST华业困局由逾百亿应收账款炸雷引发。2018年下半年,公司发现收购的债权资产系伪造,转让百亿债权的二股东失联。这上百亿债权投资,除部分自有资金,大部分来自融资,这便成了*ST华业的“噩梦” :资金链断裂负债累累、2018年年报被非标、上市公司披星戴帽、股价暴跌……

在业绩下滑超过100%公司中,还包括了ST银亿,其今年前三季度亏损65.66亿元,同比下滑184.62%。

ST银亿是宁波富豪熊续强旗下资产。熊续强曾力压徐翔,成为宁波首富。今年6月,银亿集团被爆出向法院申请破产清算,办理法院为浙江省宁波市中级人民法院。目前,重整申请尚未被受理,ST银亿控股股东拟以资抵债。

今年前11月,碧桂园、恒大、万科和融创中国位列销售榜前四名,销售额分别为7676亿元,5854.8亿元、5743亿元和5004亿元。

面对行业困局,这四家行业龙头做出了不同的选择。今年前11月,高喊“活下去”的万科累计拿地1570亿元,占据拿地榜榜首。万科上半年房地产开发系统员工减少近600人,是“碧恒万”三大房企中,地产员工减少数量最少的一家。

碧桂园保持拿地优势,以总额1238亿元占据榜单第二位。2019年8月22日,碧桂园发布了2019年业绩半年报。报告显示,碧桂园员工总数由2018年末的13.14万人减少至11.66万人,减少了约11%,约1.48万人。对此,碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示,碧桂园不是裁员,机器人板块招了1600名科研人员,2600名从业人员。碧桂园的员工结构进一步得到优化,效率进一步提升。

恒大上半年拿地金额仅410亿元,位列房企第16位。上半年恒大地产领域员工减少2919人,新能源领域员工大幅增加。

恒大在所有地产公司中转型力度最大。今年10月,许家印在季度工作会议上的讲话中透露,恒大旗下新能源车的产量将达到年产100万辆,并用3到5年成为全世界最大、实力最强的新能源汽车集团。

融创中国和万科一样,选择继续加码地产业务。今年11月底,孙宏斌以152.69亿元的代价,收购了云南城投旗下的地产资产。

房地产业未来会好吗?

目前,房企负债率普遍偏高。

中国指数研究院针对A股上市房企前三季度经营情况分析发现,2019年前三季度,A股上市房企资产负债率均值、剔除预收账款后的有效负债率均值、净负债率均值分别为73.4%、67.0%、113.0%,同比分别增加0.2、0.4、3.0个百分点,行业负债水平仍处于高位。

根据中原地产数据统计,2019年以来,已经有超过25次针对房地产企业资金链的政策。政策对于房地产融资的收紧,债务的大规模到期,都成为房企明年承压的因素。

作为“接盘先锋”,截至2019年6月底,融创中国借贷总额达到3202.8亿元,较2018年底增长31.7%,净负债率达到205.9%的历史高位,较去年年底大幅提升了56.5个百分点。恒大上半年融资成本升高,借款总额增加两成,净负债率提升至152%。

值得一提的是,黑龙江省11月底出台了一个意味深长的政策,要求房地产开发企业购置土地资金不能通过金融贷款或市场融资,违规者两年内不能参加土地招拍挂。这意味着,房地产企业资金压力进一步加大。

黑龙江省的地产政策还包括,多层楼房工程形象进度达到封顶时、高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。

预售制度对房地产企业影响巨大,意味着开发商可以利用较低资金,加杠杆开发楼盘。2018年9月21日,广东省房地产协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,通知提出一个重要建议——逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。当时该消息导致房地产股市值蒸发超千亿。

中原地产张大伟认为,取消预售制度,将加大企业的资金链风险,导致企业回款周期严重拉长。如果一下子取消预售制,起码50%的房地产公司将倒闭。

2019年房企艰难,那2020年会好吗?

中国指数研究院认为,综合来看,2020年全国房地产市场调整压力进一步凸显。需求端,行业“房住不炒”主基调不会改变,预期会更趋理性,随着让价促销刺激需求入市的边际效应减弱,市场规模调整幅度将加剧;销售面积整体降幅预计在5.0%~6.5%之间。

而在供应端,行业融资环境难有明显改观,房企资金压力依然偏大,叠加销售规模调整、已开工未售规模已达高位,且土地储备支撑力不足,预计2020年新开工规模存压,降幅在1.4%~2.9%之间。

价格方面,销售存压背景下房企让价跑量策略将延续,预计各线城市房价均将有所震荡,三四线调整压力较为突出。

 
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